长政办发〔2007〕33号

各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：
　　《长沙市城市住房保障制度实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　长沙市人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年十月十五日

长沙市城市住房保障制度实施细则

　　为构建我市全方位、多层次的城市住房保障制度体系，切实解决全市低收入家庭住房问题，保持房地产市场的持续健康发展，实现“居者有其屋”的和谐社会目标，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和《湖南省人民政府办公厅关于加快城镇廉租住房建设的通知》（湘政办发〔2007〕34号）及《长沙市人民政府关于做好城市低收入家庭住房保障工作的意见》（长政发〔2007〕40号）等相关政策精神，结合我市实际，制定本实施细则。
　　一、指导思想、目标和基本原则
　　（一）指导思想：通过政府保障与市场供给相结合的住房资源配置机制建立社会住房保障制度，全面覆盖并分层次满足我市低收入家庭的基本居住需求，促进和谐社会发展。
　　（二）目标：加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，实行全方位、多层次的城市住房保障制度，达到低收入家庭“居者有其屋”的城市住房保障目标。
　　（三）基本原则：坚持市场经济和政府保障相结合的原则，发挥市场规律调节和政府宏观调控功能；坚持适度保障和保障标准动态调整原则，对保障对象实行审核准入和退出机制；坚持货币保障与实物保障相结合和分层次保障的原则，以住房货币补贴为主，实物配租为辅；坚持市区两级政府共同建设，区报市审，以区为主原则，全市统一标准和政策，建设指标分解到区；坚持建设规划指标和标准适度的原则，报建审批实行绿色通道。
　　二、进一步完善廉租住房制度
　　（一）廉租住房保障对象及范围
　　廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径，保障对象是城市低收入住房困难家庭。2007年底前，我市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保。“十一五”期末，廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。
　　廉租住房保障面积标准由市人民政府根据全市家庭平均住房水平和财政能力，结合家庭结构和人口等因素确定，实行动态管理、逐年公布，政府对现住房面积未达住房保障面积标准的部分予以保障。
　　（二）廉租住房保障方式
　　廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，租金核减、实物配租为辅。
　　租赁住房补贴是指符合条件的申请对象可自主从市场租赁住房，由政府按规定标准发放租金补贴。对符合条件享受长沙市城市居民最低生活保障待遇的城市低保家庭，可按廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保。
　　租金核减是指产权或管理单位按照规定，在一定时期内，对现已承租公有住房的城镇低保家庭给予核减租金，使其按照实物配租的租金标准和面积标准缴纳房租。
　　实物配租是指向符合条件的申请对象提供廉租住房，并按照规定收取租金。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
　　（三）廉租住房保障对象条件
　　廉租住房保障对象必须同时符合下列条件：
　　1、具有本市城区常住户口5年以上，一人户且年满25岁以上；
　　2、家庭收入标准：享受长沙市城市居民最低生活保障待遇连续1年以上；
　　3、住房困难标准：同住家庭成员中无私房（含房改房、集资房、经济适用住房、共有产权房等）或家庭人均住房建筑面积低于12平方米。
　　上述标准及条件实行动态管理，由市人民政府每年向社会公布一次。
　　（四）廉租住房房源
　　廉租住房房源按下列渠道筹集：
　　1、政府和单位出资新建的廉租住房；
　　2、城市直管公房中可用于廉租保障的住房；
　　3、单位腾空的可用于实物配租的住房；
　　4、政府和单位出资收购的住房；
　　5、社会捐赠的住房；
　　6、其他渠道筹集的住房。
　　（五）廉租住房建设
　　1、廉租住房建设坚持政策引导、多渠道筹集的原则。采取政府适度建设和筹集房源，社区家庭自主认租，财政给予补贴的方式予以解决。
　　2、切实保证廉租住房建设用地供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。
　　3、从2008年开始，新建廉租住房建设任务由各区承担，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后移交政府或回购；也可适当相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。
　　4、新建廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内。每套独门独户，配套建设卧室、厨房、厕所和给排水、供电、有线电视等设施，廉租住房不配套车库和杂屋。
　　5、廉租住房优惠政策：
　　（1）行政划拨方式供应土地；
　　（2）新建廉租住房免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；
　　（3）服务性收费减半；
　　（4）契税免收；
　　（5）对单位和个人按政府规定租金出租给廉租住房保障对象的，免征房产税。
　　（6）国家规定的其他政策支持。
　　（六）廉租住房资金来源
　　城镇最低收入家庭廉租住房保障的资金，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则：
　　1、年度财政预算按照不低于财政收入2%比例安排（市本级和五区财政各负担50%）；
　　2、土地出让净收益10%以上；
　　3、住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；
　　4、廉租住房租金收入；
　　5、其他资金。
　　（七）廉租住房保障对象审核准入
　　1、申请廉租住房应当由户主作为申请人。户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭可推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
　　2、申请人持民政部门核发的城市居民最低生活保障金领取证明和住房情况证明及申报规定需要提供的其他相关证明文件，按照规定程序向住房保障部门提出书面申请，经审核符合条件的在户口和居住社区所在地同时公示，无异议或者异议不成立的予以登记，建立档案，并将登记结果予以公示。
　　3、住房保障部门可以通过入户调查、邻里访问、查阅相关部门资料以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查，如实提供有关情况。如申请人拒绝接受调查，住房保障部门不能准确掌握申请人情况，不予实施住房保障。
　　（八）廉租住房保障管理
　　1、实物配租
　　市住房保障工作局根据各区申请廉租住房的实际户数，进行综合平衡后安排指标，并将廉租住房实物配租的分配结果予以公示。
　　实物配租保障面积标准为每人建筑面积12平方米。租金标准在住房保障面积内按维修费、管理费、地段差价因素收取，由市物价局和市住房保障工作局按期公布。享受实物配租的家庭在租赁期间发生的水费、电费、物业管理费等由承租家庭负担。
　　2、租赁住房补贴
　　住房保障面积标准每人建筑面积12平方米。无房户住房补贴按1人户每月100元，每增加一人增加补贴100元。住房困难户统一按每月补贴50元。补贴标准实行动态管理，每年向社会公布一次。
　　3、租金核减
　　租金核减住房保障面积标准：每人建筑面积不大于12平方米。租金标准：在住房保障面积内按维修费、管理费、地段差价因素收取。超出住房保障部分面积以上的租金，由产权或管理单位按本单位其他同等住房租金标准收取或适当低于商品住房平均租金收取。
　　（九）动态监管和退出机制
　　1、住房保障部门建立城市保障住房和低收入家庭住房档案制度，并及时更新完善。享受住房保障待遇的家庭应按年度向住房保障部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房等资产变动情况。
　　2、住房保障部门每年对享受廉租住房家庭进行一次审核。对不再符合住房保障条件的家庭取消住房保障待遇。
　　3、对取消住房保障待遇的家庭，停发租赁住房补贴或停止核减租金，在三个月时间内收回配租住房。
　　三、改进和规范经济适用住房制度
　　（一）保障对象
　　经济适用住房是政府提供政策优惠，限定销售价格和面积标准、按照合理标准建设的具有保障性质政策性住房，供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。
　　（二）申请审核
　　1、申请对象
　　经济适用住房申请对象分为家庭申请人和单身申请人。家庭申请人是指符合晚婚标准的夫妇组成的家庭以及离异或丧偶带子女的单亲家庭；单身申请人是指年满30周岁以上（含）的未婚人员以及离异或丧偶不带子女的人员。
　　过去享受过福利分房或购买了经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。
　　申请人必须同时符合下列条件：
　　（1）具有本市城区常住户口5年以上（含符合本市安置条件的军队转业人员）；
　　（2）无房户（未享受过福利分房且无私房）及住房困难户（人均住房建筑面积低于12平方米）；
　　（3）低收入家庭：家庭收入标准根据国家和省相关文件规定及我市具体情况确定。
　　经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
　　2、审批程序：
　　申请购买经济适用住房按照下列程序办理：
　　（1）申请：申请人向住房保障部门提交有关资料。
　　（2）三级审批：有单位的由单位及其主管部门初审盖章；无单位的由社区、街道办事处初审盖章后到区住房保障部门复审盖章。由市住房保障工作局审批。
　　（3）二次审核：办理购房资格确认单时进行资格审核；签定购房合同办理准购单时进行复核。
　　（4）公示：经审查符合条件的对象在户口和居住社区所在地同时公示，无异议或者异议不成立的予以登记，建立档案。
　　（三）经济适用住房建设
　　1、经济适用住房建设按照政府组织协调，市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的实施经济适用住房管理的非营业性机构直接组织建设。
　　2、经济适用住房年度建设计划实行指标管理。每年新增购房申报户名额指标根据当年建设量确定，并采取摇号或轮候方式落实具体对象。对于已发放资格确认单还未购经济适用住房的，由市住房保障工作局重新审查确认资格。全市年度建设计划由市政府分解下达到各区人民政府，各区人民政府负责落实项目用地。
　　3、经济适用住房规划设计应按规定单套住房建筑面积标准，各种套型比例，结合室外景观环境标准进行规划设计。经济适用住房的单套住房建筑面积控制在60平方米左右。经济适用住房不配套停车场和车库。
　　4、在普通商品住房小区中配建经济适用住房的，应将经济适用住房建筑面积和套数等要求作为用地规划和土地出让的前提条件，并在土地出让合同中明确约定。
　　5、经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，建设单位必须向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　6、优惠政策
　　（1）建设用地采取行政划拨方式供应，纳入年度土地供应计划，并由市国土资源局在申报年度用地指标时单独列出，优先安排落实。
　　（2）免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
　　（3）经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由项目所在地的区人民政府负担。
　　（4）经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　（5）购买经济适用住房的个人可以优先提取或发放住房公积金贷款。
　　（四）经济适用住房建设指标
　　经济适用住房年度建设总量占全市年度新建住宅总量的10-15%，各年度实际建设指标根据社会经济发展等因素综合确定。市政重点工程拆迁安置对象符合经济适用房准入条件的其指标单列，另行统建解决。经济适用住房建设分社会项目和企业自建经济适用住房，社会项目可集中建设或在普通商品住房小区中配建。企业自建经济适用住房（集资合作建房）只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经市人民政府批准，利用自用土地组织实施，并纳入全市经济适用住房供应计划。其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。
　　（五）经济适用住房资金来源
　　1、各级财政安排的用于经济适用住房建设的专项拨款和借款；
　　2、政策性住房资金中用于经济适用住房建设的资金；
　　3、银行发放的经济适用住房建设贷款；
　　4、政策性和商业性个人住房抵押贷款；
　　5、个人购房资金；
　　6、其他资金。
　　（六）经济适用住房管理
　　1、市住房保障工作局负责对经济适用住房的户型设计要求、套型面积控制、多层与高层配建比例、销售方式和对象、数据统计报表以及贯彻执行政策等情况进行全程监管，并对违规行为及时纠正，会同相关职能部门严肃查处。
　　2、市住房保障工作局和建设管理部门负责对全市经济适用住房建设项目的施工、质量进行监督管理。对经济适用住房开发建设实行工程建设监理制度、工程质量保证制度。
　　（七）经济适用住房销售和交易
　　1、经济适用住房销售实行政府定价。由市住房保障工作局会同市物价局按照国家和省、市有关规定确定后，由市物价局下文批复并向社会公布。经济适用住房的户控面积由市住房保障工作局核准，在核准面积以内的按核准价格购买，超过部分由购房人补交超面积差价，具体标准由市房产局与市物价局逐年确定。收取的差价款作为市住房保障资金专户存储，专项用于保障住房建设和管理。
　　2、新建经济适用住房小区项目实行建销分离，建立公平、科学的销售机制。房源全部由市房产局统一调控和政策监管，按照市政重点工程和建设项目拆迁户安置优先、其他购房户依序公开轮号的销售原则进行销售。开发建设单位及其他部门均不得以任何理由擅自占用和销售。政府统配房源重点解决市政重点工程拆迁安置需求和社会低收入家庭住房困难户。房源分配由市房产局综合社会基本需求，并根据当年房源供给状况，制定《经济适用住房年度房源安置方案》，报市政府批准后分解到各具体项目实施。
　　3、经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款，具体缴纳比例由市人民政府另行制定，政府可优先回购；购房人向政府缴纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
　　四、多渠道提高城市居民居住水平
　　（一）加快集中成片棚户区改造。对集中成片的棚户区，制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。
（二）积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区力戒大拆大建，要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。
（三）多渠道改善农民工居住条件。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
（四）积极改善居民居住条件
　　1、加速住房分配货币化进程。从2008年开始分三年对符合条件的全市党政机关、事业单位的职工发放住房补贴。具体范围、对象、标准和办法按《长沙市人民政府关于印发〈长沙市职工住房货币化分配实施方案〉的通知》（长政发〔1999〕40号）的文件规定执行。重点支持企业在国家统一政策指导下，根据企业实际，自主决策稳步实施住房货币化工作。通过全面实施和发放住房补贴，逐步提高我市居民家庭购买住房的支付能力，加快我市低收入群众解决住房问题的进程。
　　2、加大住房公积金支持力度。要扩大公积金制度覆盖面，提高个人住房贷款率。简化贷款手续，提供便捷服务。规范住房公积金缴存比例和基数。充分发挥住房公积金在改善个人住房条件方面的政策功能。
　　3、加强对市直管公房的监管工作。市房产局对不符合租住直管公房条件的住户要坚决予以清退，对回收的直管公房进行维修后，用于廉租保障住房。
　　五、监督管理
　　（一）建立健全公示、评议、举报和奖罚制度。在申请人户口所在地或居住地及其他媒介进入资格公示。设立专门的举报受理部门，明确专人负责，公布举报电话、邮箱等通信途径，公开接受人民群众监督。对举报人员信息保密，对举报有功人员给予奖励。对住房保障工作不力的单位和个人依法依规处理；对住房保障工作先进单位和个人给予奖励。
　　（二）对弄虚作假，隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购、骗租保障性住房的，一经查实取消其申请资格，且五年内不得再申请保障性住房。对已购买保障性住房的，除追回已购住房或由购房当事人按市场价补足购房款外，再进行处理；对已承租保障性住房的，承租人应退还所有租金补助款；对出具假证明的个人或单位，由相关部门依法追究当事人和单位主要领导人的责任。
　　各级各部门工作人员在住房保障工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的给予相应处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　六、附则
　　各工矿区可结合本地实际情况参照执行。市辖四县（市）城区住房保障办法由当地人民政府参照本实施细则另行制定。