交房办证的诉讼时效问题
前几天有个当事人向湖南金州律师事务所徐涛律师团队成员徐寅罡律师咨询，说是他的房子交房有7年了，也已经办理了房产证，但开发商一直没有帮他办理国土证，问我怎么办，说是不是过了诉讼时效？还能不能要求开发商办理国土证？违约金还能有的赔偿吗？打官司还能打赢吗？
其实，逾期交房、逾期办证、逾期办证违约金的诉讼时效问题，在司法实践中已经是老掉牙的法律问题，只是一般人都不去关注它。我现在就再对这几个诉讼时效问题发表下我个人的看法，希望对大家有帮助。
本律师认为：
一、逾期交房的诉讼时效问题
商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
二、逾期办证的诉讼时效问题
出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。
以上的两点意见也与[最高人民法院民一庭倾向性意见]一致。
三、逾期办证违约金的诉讼时效
开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求开发商承担违约金。但该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，买受人在超过商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限的第2日、买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日，就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为、权利是否被侵害。买受人要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效应从该应当知道权利被侵害时起计算，在二年内请求保护民事权利。
