唯一一套房屋是否可执行?
被执行人唯一一套房屋执行难,是当事人反映强烈的执行难点,也一直是社会关注的热点、焦点。
湖南金州律师事务所徐涛律师表示:
对于唯一一套房屋是否可执行的问题,依据最高人民法院相关规定的指导思想,法律保障的是被执行人的居住权,而不是房屋的所有权,并且这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必需的,否则,就不属于必要的保障。所以,唯一一套房屋若已经依法设定了抵押权或属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条规定的三种情形之一,也可以被强制执行。
案 例 回 顾
徐某某、陈某某系夫妻,二人是重庆市云阳县法院一起借款纠纷生效判决的被执行人。受云阳县法院委托,重庆市大足区人民法院对被执行人徐某某、陈某某位于大足区的一套房屋进行强制执行。在对该房屋进行评估且被执行人对评估房屋未予赎回的情况下,大足区法院依法对房屋进行公开拍卖,最终张某以31万余元购买了该房屋。随后,张某到产权部门办理了产权过户手续。但被执行人徐某某、陈某某一直拒绝搬离该房屋,并对大足法院的执行行为提出异议,认为大足法院在执行过程中评估拍卖的房屋系二人唯一房屋,法院的执行行为违反了最高人民法院关于不得拍卖被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的规定,要求法院撤销拍卖行为。
大足法院审查后认为,被执行人徐某某、陈某某的异议理由不成立,依法裁定驳回异议申请。
被执行人徐某某、陈某某不服,向重庆一中院申请复议。中院审查后认为,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定,金钱债权执行中,申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。而该案申请执行人已书面表示同意从拍卖款中依法扣除相应的房屋租赁费。据此,中院依法裁定驳回徐某某、陈某某的复议申请。
湖南金州律师事务所徐涛律师表示
被执行人唯一一套房屋执行难,是当事人反映强烈的执行难点,也一直是社会关注的热点、焦点。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条同时规定,对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。为此,某些被执行人错误地认为,其只有一套房屋,法院就不可能拍卖其房屋,于是拒不配合法院的执行工作。而实践中,人民法院处于维护社会稳定的考虑,往往在被执行人名下只有一套房的案件中,有的法院就都一律停止执行。
但根据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定,对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。因此,已经设立抵押权的房屋,即使是被执行人的唯一房屋,法院仍然可以强制执行。根据2015年5月5日开始实施的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条规定,金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系其本人及所复议家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:
(一)对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;
(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;
(三)申请执行人按照当地廉租房屋保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
据此,即便是没有设定抵押权的房屋,若被执行人存在上述几种情况之一,法院依然可以强制执行其唯一房屋。
总 结
综上,对于唯一一套房屋是否可执行的问题,依据最高人民法院相关规定的指导思想,法律保障的是被执行人的居住权,而不是房屋的所有权,并且这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必需的,否则,就不属于必要的保障。所以,唯一一套房屋若已经依法设定了抵押权或属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条规定的三种情形之一,也可以被强制执行。