二手房一房二卖的违约责任问题
随着二手房市场的日益壮大，二手房买卖引起的纠纷也越来越多。前两天又有一位A先生找到我咨询，称今年4月份，经中介公司居间，A先生以56万元的价格购买B先生名下一套房屋，交了1万元的定金，等房屋过户的时候再支付首付款17万，其余的银行贷款。谁知1个月后，B先生将房屋以57.6万的价格又卖给第三方C女士，并且房子已经过户给了C女士。问我该怎么办？
对于这个案例中所存在的几个常见的法律问题，本律师现在发表一下我个人的看法，希望对大家能有所帮助。
首先，B先生一房二卖，其与A、C两位买家签订的二手房买卖合同均是有效的，但B先生已经同C女士办理了过户手续，完成了物权的转移，故A先生在要求B先生继续履行合同已经不可能，所以A先生只能要求解除合同，并要求B先生承当违约责任。
那么B先生应当承担什么样的违约责任？
在这里我们首先应该注意，虽然《商品房买卖合同司法解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但是，该《解释》第一条明确了：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”所以该《解释》第八条所提的违约赔偿责任的主体是“开发商”，而并非“个人卖家”，一般的二手房一房二卖对该《解释》并不适用。
就二手房一房二卖，结合上述案例本律师认为，根据《担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”A先生首先可以要求双倍返还定金2万元。甚至可以根据《合同法》107条、113条等规定要求B先生进一步赔偿损失。该案例中可要求赔偿的损失，本律师认为应包括房屋差价损失以及中介费。B先生高价另行出售房屋，其两次出售房屋的差价部分可作为A先生请求房屋差价损失的参考。
作者：湖南金州律师事务所徐寅罡律师
湖南金州律师事务所高级合伙人徐涛律师团队成员，擅长合同纠纷、婚姻家事、劳动人事、法律顾问。
