借名购房合同又称隐名购房合同，是指当事人约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下。当事人选择订立借名购房合同的原因多种多样，有为了购买政策性保障住房，有为了规避限购政策，也有为了规避信贷政策等。在借名购房情形中，房屋虽登记于出名人名下，其为形式上所有权人，但真正所有权人则为借名人，在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系。于此，关于借名购房合同的效力如何认定？湖南金州律师事务所徐涛律师团队成员段启明律师作出以下法律分析：

一、借名购房合同的法律性质及其有效性

   在借名购房中，涉及双重法律关系：一为内部关系，即借名人和出名人之间的借名购房合同关系；二为外部关系，即借名人或出名人将房屋出卖给第三人，形成其和第三人的买卖合同关系。
   先探讨借名购房的内部法律关系，即借名购房合同的法律性质及其效力。我国合同法并未将借名购房合同作为典型合同予以规定，故其为非典型合同，即无名合同。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系，借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下，其法律性质与委托合同相似，故可类推适用委托合同的相关规定。
   应注意的是，借名购房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不仅取得信托财产的所有权或其他权利，且其对信托财产有积极管理和处分的权利；而在借名购房合同中，借名人对财产仍有占有、使用、收益和处分的权利。此外，借名购房合同也不是通谋虚伪表示。在通谋虚伪表示中，表意人没有作出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名购房合同中，借名人确有将房屋登记于他人名下之法律拘束意思，出名人也在这个意义上为允诺，双方达成真实的意思表示。因此，借名购房合同与通谋虚伪表示有别。
   判断借名购房合同是否有效，关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定，两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效，后者与公共利益无涉，应为有效。对此，应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断：如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房，则其因违反公共利益而无效；倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策，因其未违反公共利益，应为有效。

二、出名人是否有权处分登记其名下的房屋

   司法实践中，出名人受利益之驱使，将登记在自己名下的房屋出卖给第三人，此时法律效果如何？对此，存在三种不同观点：一为有权处分说。该说认为，为强化不动产登记的公示力，形式上权利人处分该不动产，即使违背借名登记合同之约定，仍属有权处分，无需再考虑受让人是善意还是恶意。另外，借名人既然选择将自己购买房屋登记于其他人名义，故应承担房屋被无权处分的风险。二为无权处分说。该说认为，登记名义人虽为形式上所有权，但真正所有权人仍属借名人，故登记名义人处分不动产，构成无权处分。买受人能否取得不动产所有权，应视其是否知道借名登记关系，如知情，则无善意取得适用之余地；反之，则适用善意取得，买受人取得不动产所有权。三为折中说。该说认为，实际登记人出卖该不动产虽属有权处分，但在买受人恶意之情形，则按照无权处分处理。
对此，应采无权处分说为宜。
   首先，当事人是否属于有权处分，应当依据其是否取得相应的处分权能，而与相对人善意或恶意无关，因此折中说并不妥当。
   其次，当事人签订借名购房合同，一般都会约定借名人为真正的所有权人，出名人不得擅自转让该房屋，即禁止转让的约定，实际上剥夺了出名人的处分权能。即使当事人未作出此种约定，也应当通过契约的补充解释而加以判断，即以当事人在合同中所作的价值判断为出发点，基于诚信原则并斟酌交易习惯而假设当事人的意思。在借名购房合同中，借名人仅欲假借他人之名进行房屋登记，并无向出名人让渡处分权能的意思。因此，出名人虽形式上登记为所有权人，但借名人才是真正的所有权人。
   最后，根据有权处分说，即使受让人主观上为恶意，其仍可取得所有权，借名人无权向受让人主张权利，仅得向出名人请求违约损害或根据不当得利请求获利之返还。借名人虽借他人名义进行登记，但因此承担如此巨大风险，实则有悖比例原则。受让人明知出名人不是所有权人，仍为购买，其应当承担无权处分的相应后果。另外，采取无权处分说，也无碍于交易安全，因为善意的买受人可以通过善意取得获得所有权。

三、借名人是否有权处分房屋

   如前所述，借名人为真正的所有权人，其有权处分登记于出名人名下的房屋。借名人可通过举证其为真正权利人，而请求出名人将房屋移转登记给借名人。认定真正权利人的依据主要有：房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。在借名人将房屋出卖给第三人的情形，借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下，继而再登记第三人名下，也可以让出名人直接转移登记给第三人。